Zuid-Afrika is het meest zuidelijke land in Afrika dat een grote geschiedenis met zich meedraagt, één die helaas niet altijd even positief was.
Bijna dertig jaar later is Zuid-Afrika een land dat steeds meer zijn potentieel aan het benutten is, ook op vlak van vastgoed. In dit artikel vindt u een complete gids die u zou moeten begeleiden bij het aankopen van een woning in Kaapstad.
'Voorwijken' in Kaapstad
Alvorens direct over te gaan tot de effectieve vastgoedmarkt in Kaapstad is het belangrijk om eerst een goed zicht te krijgen uit de verschillende gebieden waaruit Kaapstad bestaat worden eerst deze gebieden/voorwijken besproken.
Locatie is bijna bij elk huis belangrijk, zodus ook bij een woning in Kaapstad. Kaapstad heeft verschillende voorwijken waarvan de prijzen enorm kunnen verschillen van elkaar. Deze prijs hangt af van de aantrekkelijkheid, veiligheid, recreatie in de voorwijken, ... van de desbetreffende woning.
In dit artikel zal er uitgelegd worden wat de verschillende wijken nu juist inhouden.
Blouberg
Bloubergstrand
De prijzen in Kaapstad worden steeds duurder, waardoor het steeds moeilijker wordt om nieuwe kopers te vinden. Blouberg is evenwel één van de weinige wijken in Kaapstad die uitstekende instap-en mid-level eigenschappen tegen een betaalbare prijs kan aanbieden.
Blouberg is een buitenwijk van Kaapstad waar de kopers een ruime keuze krijgen die aansluit aan hun eisen. Men treft er namelijk alle soorten huizen aan, van instapklare appartementen tot luxe eengezinswoningen.
City Centre
Gardens
Gardens is een ideale buurt voor mensen die op zoek zijn naar in een woning in een meer lokale omgeving. Binnen loopafstand is er de populaire straat ‘Kloof Street’, wat een scala aan lokale restaurants en winkels biedt.
Atlantic Seaboard
Waterfront
Het Waterfront is zowel een werkende haven als één van de populairste toeristische bestemmingen in Zuid-Afrika.
Met geweldige uitzichten over de Table Bay en in de achtergrond ook de Tafelberg, biedt Waterfront geweldige mogelijkheden voor mensen die op zoek zijn naar een buurt vol restaurants, winkels en waar ook nog toeristische trekpleisters zijn, zoals bijvoorbeeld het Robbeneiland en de Two Oceans Aquarium.
Wanneer men een pand in het Waterfront aankoopt, investeert men ook in een uitzonderlijke levensstijl in een veilige en comfortabele omgeving.
Mouille Point
Deze buurt is dicht bij het Waterfront en Sea Point (wat later zal besproken worden) gelegen. Dit is een opkomende buurt met een prachtige promenade aan het strand waar ruime appartementen, restaurants en delicatessenwinkels te vinden zijn.
Deze plek is vooral aanbevolen voor gezinnen die graag genieten van rust en die op zoek zijn naar uitzicht op zee.
Green Point
Green Point is een vrij nieuwe buurt in Kaapstad. Deze omgeving kreeg een geweldige boost sinds het wereldkampioenschap voetbal in 2010, aangezien hier het Groenpuntstadion werd gebouwd. Dit iconische stadion is verder nog populair omdat er geregeld grote concerten plaatsvinden.
Daarnaast kan men ook prima golfen in deze omgeving. Green Point is vooral populair bij jonge professionelen.
Sea Point
Sea Point is vooral bekend door zijn ‘Sea Point promenade’, waar veel mensen komen om te recreëren. Zo zijn er zowel kinderparken als openbare kunstigheden, alsook een buitenfitness, een openbaar zwembad, …
Met zijn centrale ligging is Sea Point ook zeer nabij de prachtige stranden van Kaapstad gelegen.
Clifton
Clifton heeft vier prachtige stranden die beschouwd worden als één van de mooiste ter de wereld. Deze vier stranden trekken elk een ander soort publiek aan. Op het eerste strand zijn voornamelijk sportievelingen en mensen met honden te zien. Op het tweede strand zal men meer modellen aantreffen. Het derde strand is meer bedoeld voor mensen die een seksuele voorkeur hebben voor hetzelfde geslacht en op het vierde strand vinden voornamelijk gezinnen met kinderen hun weg.
Vanop deze vier stranden heeft men een prachtig uitzicht over de Atlantische Oceaan en de Tafelberg.
Clifton bevindt zich daarnaast ook in de topklasse wat vastgoed betreft.
Camps Bay
Naast Clifton is Camps Bay ook één van de chiquere buurten van Kaapstad. Camps Bay heeft een hoofdweg met palmbomen, restaurants, cocktailbars… Deze hoofdweg biedt ook uitzicht op een strand met wit zand en er zijn magnifieke zonsondergangen waar te nemen.
Camps Bay is populair bij gezinnen en mensen die eens willen genieten van een drankje. In de zomermaanden kan het er helaas wel hard waaien.
Peninsula
Llandudno
Llandudno heeft een strand in de vorm van een halve maan en ligt aan de voet van de ‘Twaalf Apostelen’ (achterkant van de Tafelberg met inhammen). Men kan in Llandudno tal van sporten uitoefenen op het strand, zoals: surfen, volleybal, rugby…
Er zijn geen winkels of restaurants te vinden aan dit strand, waarmee men dit exclusief tracht te houden. Op 5 minuten staat u in Hout Bay, wat later besproken zal worden.
Deze buurt wordt niet aangeraden aan actieve reizigers, maar meer aan mensen die opzoek zijn naar een rustige strandvakantie.
Hout Bay
Hout Bay is een eigenzinnig vissersdorpje dat net buiten Kaapstad (naar het zuiden toe) is gelegen. Het is een heel kleurrijke plaats met tal van restaurants en winkels. Er zijn ook veel zeehonden waar te nemen. Het is niet de mooiste plaats in Kaapstad maar het heeft wel een baai waar een aantal activiteiten te doen zijn.
Muizenberg
Muizenberg is vooral bekend door zijn strand, waar surfen een enorm populaire sport is. Het is gelegen op zo’n 30 minuten rijden van het centrum van Kaapstad en biedt naast het surfen ook plaats aan winkeltjes en eetgelegenheden.
Muizenberg is helaas niet de meest veilige plaats in Kaapstad, vandaar ook dat dit binnen de lagere prijsklasse valt.
Onroerendgoedmarkt in Kaapstad
De economie in het algemeen
Kaapstad is in de provincie West-Kaap gelegen. Uit deze grafiek van Lightstone blijkt dat West-Kaap eind 2017 de provincie was die het dichtste aanleunde bij een inflatie van 10%, met een grote voorsprong op de andere provincies. Dit bewijst dat West-Kaap een enorm stabiele provincie is wat betreft de economie in het algemeen.
Trends
Uit onze ervaring leren we dat er een duidelijke huurtendens in Kaapstad is, wat buitenlandse investeerders kan lokken aangezien zij een hoge kans zien op het verhuren van hun pand.
Projectontwikkelaars zijn momenteel minder goed af in Kaapstad. Zo duiken er enkele problemen op die de efficiënte vooruitgang van hun project kan verstoren (vb. de watercrisis die in 2018 Kaapstad teisterde).
Luxevilla’s
In Kaapstad staan er tal van woningen waar menig persoon alleen maar kan van dromen. Dit wordt al meteen duidelijk bij het opzoeken van een specifieke term zoals ‘Property Cape Town’ in een bepaalde zoekmachine.
De luxevilla's bevinden zich voornamelijk in wijken zoals Camps Bay, Clifton en Llandudno. Deze voorwijken hebben dan ook prachtige uitzichten op stranden te bieden en men kan er tevens ook leven in een tamelijk veilige omgeving.
De reden waarom er tal van deze luxevilla’s in Kaapstad te vinden zijn is vrij voor de hand liggend: in Kaapstad is een woning met een riante oppervlakte (+ toplocatie) veel betaalbaarder dan in andere grootsteden.
Het aankoopproces tot in het detail uitgelicht - stappenplan
Voor mensen die niet vertrouwd zijn met vastgoed is het vaak moeilijk inschatten wat de te ondernemen stappen zijn in een aankoopproces. Het is voor deze mensen dan nog moeilijker om in te schatten hoe dergelijk aankoopproces eraan toegaat in het buitenland, zoals in Kaapstad (of Zuid-Afrika in het algemeen).
Dit aankoopproces hebben we stap voor stap opgesoms zodat het duidelijk is voor een buitenlandse (potentiële) hoe hij/zij efficiënt kan te werk gaan.
Stap 1: de nodige voorbereidingen treffen
Bij de eerste stap, nog voor het op zoek gaan naar een aanlokkelijke woning, dient de huiseigenaar de nodige voorbereidingen te treffen.
Zo dient men eerst voor een voorschot te sparen. Het voorschot zal later in deze bachelorproef nog uitgebreid besproken worden. Banken vragen meestal een voorschot van 10% op de aankoopprijs. Indien men totaal nog geen idee heeft in welke prijsklasse men een huis wenst aan te kopen is het toch een goed idee om hier al eens over na te denken.
Om meer kans te maken op een lening dient men zeker het kredietprofiel na te kijken. In Zuid-Afrika is een kredietscore een belangrijk gegeven wanneer men wenst te lenen voor een woning.
BusinessTech beschrijft een kredietscore als een getal tussen 0 en 999 dat wordt berekend met behulp van alle details op het kredietprofiel. Buitenlanders hebben uiteraard nog geen kredietscore waardoor banken in dit geval vaak worstelen met het nemen van kredietbeslissingen. De beste manier voor een potentiële lener om dit te overwinnen is het openen van een klein kredietaccount en nadien dan het kredietprofiel aan te maken. Het duurt echter wel 12 maanden voordat kredietbureaus overwegen of de rating stabiel is.
Er bestaan tal van online rekenmachines om te bereken in welke prijsklasse men een woning kan veroorloven. Deze rekenmachines kunnen dan het totale krediet van de potentiële lener berekenen. Een algemene regel dat men in het achterhoofd moet houden is dat men best niet meer spendeert dan 1/3 van het maandloon na afrekening van de taxen en dergelijke.
Met al deze gegevens zou de lener toch al een maandbudget moeten kunnen opstellen.
Stap 2: vooronderzoek
De tweede stap is het nemen van beslissingen i.v.m. de woningen die men interessant acht. Zo kan het maken van een lijstje hierbij helpen.
Ook moet men weten welke specifieke eisen de woning moet kunnen inlossen. Zo kan men een woning identificeren op basis van de bebouwing, woningtype, tuin, zwembad, ...
Stap 3: een huis kiezen
De derde stap in het aankoopproces is een logische stap bij het kiezen van een huis. De meeste mensen bezichtigen dan ook de woning alvorens men overgaat tot de koop.
Stap 4: een bod voorbereiden
Indien men een bod wenst uit te brengen op een woning kan het nuttig zijn om beroep te doen op een aankoopmakelaar. Zo is het in Zuid-Afrika gebruikelijk om beroep doet op een dergelijk makelaar.
Indien de aankoopmakelaar een exclusief mandaat heeft gekregen zijn klant kan hij contact kan opnemen met de verkopende makelaar. Daarbij is het zijn taak om een zo goed mogelijke overeenstemming te vinden. De twee soorten makelaars bepalen daarbij dan ook samen de verdeling van hun commissie.
Ook kan de aankoopmakelaar voor mensen die geen tijd of zin hebben zelf op zoek te gaan naar een woning. Daarbij zal hij op zoek gaan naar een gepaste woning voor zijn klant, rekening houdend met de eisen die de klant vooropstelt.
Stap 5: het aanvragen van een lening
Enkel indien men een lening nodig heeft is dit één van de belangrijkste stappen in het aankoopproces van een huis.
Hierbij is het raadzaam om een bank te kiezen die interessante rentes aanbiedt. Toch is het aanvragen van meerdere offertes bijna een vereiste. Bij akkoord van een bepaalde offerte gaat de bank een inkomens- en vermogenscheck uitvoeren. Dit doet de bank om te controleren dat de klant de hypothecaire lasten maandelijks kan afbetalen.
Om dit te bewijzen dient men ook enkele papieren voor te leggen. Eén van die papieren zijn loonstroken of bankafschriften. De loonstroken dienen van de laatste 3 maanden te zijn, de bankafschriften daarentegen van de laatste 6 maanden.
De bank zal deze lening binnen 3-7 werkdagen beoordelen, goedkeuren en toekennen.
Stap 6: begin van het overdrachtsproces
Uiteraard zijn er een aantal partijen betrokken bij het overdrachtsproces van een woning, zoals koper(s), verkoper(s), makelaar(s) en advocaten.
Nadat deze partijen ondertekend hebben zullen de documenten op het registratiekantoor voorgelegd worden ter registratie van de overdracht.
Ook de vorige stap heeft op het overdrachtsproces een grote invloed. Zo zal vanaf deze stap de lening beginnen lopen en wordt het pand dus overgedragen.
Stap 7: follow-up
Men dient hierbij dingen goed op te volgen. Het belangrijkste aspect dat men moet opvolgen is de lening.
De koper dient uiteraard de lening op tijd te betalen. Indien mogelijk is het raadzaam om extra te betalen.
Samenvatting van dit proces
Het aankoopproces van een woning is een proces dat gestructureerd en met de nodige concentratie dient te verlopen opdat het op een efficiënte manier kan afgerond worden. Hierbij dienen dan ook de vorige stappen goed in acht gehouden te worden.
Merkwaardig aan Zuid-Afrika is dat men voor een lening te verkrijgen gebruik maakt van een kredietprofiel waarop een score te zien is die de leningsaanvraag in een beslissende plooi kan leggen.
Een ander gegeven waar men in Zuid-Afrika gebruik van maakt zijn de advocaten die bij het overdrachtsproces betrokken zijn. Deze zullen later besproken worden.
Het financiële plaatje
Munteenheid
Het belangrijkste aan het bankwezen is uiteraard de munteenheid. De nationale munteenheid in Zuid-Afrika is de Zuid-Afrikaanse rand (ZAR). De koers staat heden op: € 1 = R 15,79. In Zuid-Afrika zijn creditcards het betaalmiddel bij uitstek, maar indien men met contant geld betaalt heeft men de keuze uit volgende munten/biljetten:
- Munten: 5, 10, 20 en 50 cent / 1, 2 en 5 rand
- Biljetten: 10, 20, 50, 100 en 200 rand
Het Zuid-Afrikaanse bankwezen
De Centrale Bank van Zuid-Afrika is South Africa Reserve Bank genaamd. De hoofdvestiging van deze Centrale Bank is in Pretoria gelegen, wat de bestuurlijke hoofdstad is van Zuid-Afrika.
Het primaire doel van de South Africa Reserve Bank is, zoals ze het zelf beschrijven, “het bereiken en handhaven van een prijsstabiliteit in het belang van een evenwichtige en duurzame groei in Zuid-Afrika”. Dit tracht ze samen te doen met andere instellingen zodat ze een financiële stabiliteit kunnen waarborgen.
Ook de banken in Zuid-Afrika doen het erg goed. Zo behoren ze bij de betere of sommige banken zelf tot de beste van Afrika. De keuze voor een bepaalde bank dient men zelf te maken maar aan de hand van allerlei (zoals voorgenoemde) cijfergegevens kan men een weloverwogen beslissing maken.
Ten slotte is het ook belangrijk om de wisselkoersen goed in de gaten te houden. Door de beste opties te bekijken kan men al enkele duizenden euro’s besparen.
Vreemde valuta invoeren
Ook niet onbelangrijk voor buitenlandse kopers is de invoer van vreemde valuta. Indien men dit op voorhand aangeeft bij de douane mag men buitenlandse valuta onbeperkt invoeren in Zuid-Afrika.
Hypotheek- en transactiekosten
Indien mensen niet het kapitaal hebben om hun woning meteen, zonder lening, aan te kopen kiezen zij er meestal voor om een hypotheek met de bank aan te gaan. Hierbij wordt de woning dan in onderpand gegeven waardoor de bank zeker is dat het zijn geld terugkrijgt bij wanbetaling. Een passende hypotheek afsluiten in Zuid-Afrika hangt dan ook af van verschillende factoren: inkomen, reeds gespaarde bedragen, land van herkomst (al dan niet Zuid-Afrikaan)…
Naast de hypotheekkosten dient men in het aankoopproces ook transactiekosten te maken. Deze kosten dient men te maken opdat men recht zou krijgen op de eigendom die men wenst aan te kopen. De overdrachtskosten die bij dergelijke aankoop komen kijken, en die uiteraard de koper dient te maken, bedragen meestal tussen de 8% à 10% van de aankoopprijs. Naast deze overdrachtskosten dient men ook rekening te houden met nog andere kosten.
Het is belangrijk om voor de ondertekening van een voorlopige koopovereenkomst exact te weten wat de aankoopkosten zullen zijn. Daarbij is het raadzaam om deze op papier te hebben tot zekerheid.
Betrokken partijen - hypotheekkosten
De betrokken partijen bij het vestigen van een hypotheek zijn de koper, de verkoper, de makelaars, de Conveyancing Attorney, de Registration (or Bond) Attorney en de Cancellation Attorney.
Deze advocaten (attorneys) hebben volgende functies:
- Conveyancing Attorney: deze worden benoemd door de verkoper om het onroerend goed over te dragen
- Registration (or Bond) Attorney: deze wordt benoemd door de bank om de lening te registreren
- Cancellation Attorney: deze wordt benoemd door de bank om de verkoper aan zijn lening te laten houden, of om deze te annuleren.
Maximaal bedrag van financiering
Voor niet-inwoners is het mogelijk om geld te lenen in Zuid-Afrika. Een foreigner (niet-inwoner) van Zuid-Afrika is een persoon wiens domicilie of registratie buiten de landgrenzen van Zuid-Afrika bevindt. Eerst moet een lening voor buitenlanders toegestaan zijn door de South African Reserve Bank. Foreigners in de meeste gevallen slechts maximaal 50% van de koopsom van het onroerend goed lenen.
Indien men besluit om zich te vestigen in Zuid-Afrika en men inwoner wordt, dan is het mogelijk om de financiering te laten oplopen tot 75% van de koopsom. Als men een garantie kan leveren van het inkomen/vermogen kan de financiering zelf nog iets hoger bedragen.
Valuta van de hypotheek
Veel van de hypotheek hangt ook af van de valuta waarin de lening wordt afgesloten. Over het algemeen wordt er aangeraden om de hypotheek af te sluiten in de valuta waarbij men zijn salaris ontvangt, zoals een inkomen, pensioen, uitkering…
Indien men dus een regelmatig inkomen heeft in rand kan het raadzaam zijn om de hypotheek in rand af te sluiten.
Meer vragen?
Kaapstad is een erg aantrekkelijke stad om vastgoed aan te kopen. Het is heeft een huizenmarkt dat in volle ontwikkeling is en die mooie perspectieven bieden naar de toekomst toe. Buitenlandse investeerders dienen wel met iets meer zaken rekening te houden dan wanneer men een woning zou aankopen in Nederland of België, maar laat u dat zeker niet afschrikken.
Indien u nog meer uitleg wenst over de aankoop van een huis in Zuid-Afrika kunt u gerust een comment achterlaten of ons contacteren via e-mail.
